Indeholder billeder og illustrationer skabt med AI

Et indflytningssyn giver dig et klart grundlag for boligens stand ved indflytning, før møbler og flyttekasser gør skader sværere at se. Gennemgå derfor boligen, mens den er tom, fotografér den, og få eksisterende fejl skrevet ned, inden flyttebilen ankommer.

Ved en privatflytning hjælper den rækkefølge med at skelne mellem gamle skader og eventuelle mærker under indbæringen. Det afgørende er tydelig dokumentation, som både du og udlejer kan finde igen. Start med at få synet og nøgleudleveringen ind i flytteplanen.

Det vigtigste før flyttebilen kommer

• Aftal gennemgangen, mens boligen stadig er tom, og der er dagslys.
• Gem indflytningsrapport, fotofiler, måleraflæsninger og kvittering for nøgler samlet.
• Send din skriftlige fejl- og mangelliste senest 14 dage efter lejeforholdets begyndelse, også selvom flytningen sker senere.

Indflytningsrapporten og din egen mangelliste supplerer hinanden. Du kan altså godt anmelde en overset fejl efter synet, når du overholder fristen.

Hvem skal afholde indflytningssyn?

Udlejere med flere beboelseslejligheder

En udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal afholde indflytningssyn og udarbejde en indflytningsrapport. Reglerne gælder for lejeaftaler indgået fra 1. juli 2015.

Det afgørende er antallet af udlejede beboelseslejligheder, ikke om udlejeren er professionel eller privat. En privat udlejer med to udlejede lejligheder er også omfattet.

Du skal indkaldes, så du har en reel mulighed for at deltage. Tjek også lejekontrakten for aftaler om syn eller nøgleudlevering. Reglerne om boligens stand, syn og mangler findes i lejeloven.

Ét lejemål, et værelse eller erhverv

En udlejer, som kun udlejer én beboelseslejlighed eller ét værelse, har ikke samme pligt til indflytningssyn. En fælles gennemgang er alligevel en god idé.

Uden et obligatorisk syn bortfalder udlejerens istandsættelseskrav ikke automatisk, blot fordi rapporten mangler. Derfor er dine egne fotografier stadig vigtige.

Ved erhvervsflytning gælder boliglejelovens regler ikke automatisk. En kontorflytning bør også begynde med dokumentation af lokalernes stand, men erhvervslejekontrakten og erhvervslejeloven bestemmer rammerne. Hold derfor virksomhedens overtagelsesprotokol adskilt fra reglerne om en privat lejebolig.

Læg synet ind i flytteplanen

Aftal synet i god tid, gerne mindst en uge før. Der er ikke en fast lovbestemt uges indkaldelsesfrist ved indflytning, som der som udgangspunkt er ved fraflytningssyn. Varslet skal give dig en rimelig mulighed for at være med.

Som praktisk tidsbudget kan du afsætte 45 til 60 minutter til en treværelses lejlighed og cirka 1,5 til 2 timer til et hus. Det er planlægningstal, ikke lovkrav. Mange fejl eller uenighed kan forlænge gennemgangen.

Læg helst synet før indbæringen. Hvis udlejer først kan udlevere nøglerne samtidig med flyttebilens ankomst, skal den rækkefølge fremgå af aftalen med dit flyttefirma.

Oplys også om trapper, elevator, parkering og bæreafstand, når du indhenter et flyttetilbud. Ved tungløft skal vægt, mål og adgangsforhold beskrives på forhånd, så udstyr og bemanding passer til opgaven.

På siden Priser på flytning beskriver vi, hvilke forhold der påvirker prisen. Adgangstidspunktet bør være afklaret sammen med resten af opgaven, så flytteholdet ikke ankommer til en aflåst bolig.

Gennemgå boligen rum for rum

Vægge, gulve og adgangsveje

Begynd ved hoveddøren, og følg samme rute gennem hele boligen. Se på vægge, lofter, gulve, vinduer og dørkarme. Dagslys gør det lettere at opdage skjolder og ujævnheder.

Notér placeringen præcist. “Ridser i stuen” siger mindre end en beskrivelse af mærker ved altandøren eller langs væggen mod køkkenet.

Fotografér også opgangen og de døråbninger, hvor store møbler skal passere. Det hjælper med at skelne tidligere mærker fra eventuelle skader under flytningen.

Inden indbæringen bør bæreruten være ryddet. Aftal samtidig beskyttelse af udsatte gulve og hjørner. Vores tjekliste til flyttedagen samler de øvrige praktiske forberedelser.

Køkken, bad og fast inventar

Åbn skabe og skuffer, og se efter fugt, løse hængsler og manglende dele. Afprøv vandhaner, toiletskyl, døre og vinduer. Notér også mangelfuld rengøring, kalk og tilstoppede afløb.

Rapporten er typisk opdelt i værelser og entré, køkken, bad og toilet samt inventar. Nogle skemaer bruger skalaen N for nyistandsat, G for god stand, D for dårlig stand, S for slidt men brugbar og F for forefindes ikke.

Skalaen er ikke et lovkrav. En generel vurdering som G bør suppleres med konkrete bemærkninger om synlige fejl.

Tag billeder, der kan bruges senere

Start fotodokumentationen med et oversigtsfoto af rummet. Fotografér derefter hver skade tættere på, men behold nok omgivelser til, at placeringen kan genkendes. Et nærbillede af en ridse alene kan være svært at placere flere år senere.

Gem originalfilerne med datooplysninger. Brug derefter billednumre i mangellisten, så teksten og billederne hænger sammen. En video kan supplere fotos, især når en dør binder eller en installation støjer.

Det visuelle materiale er ofte stærkt bevismateriale, men afgør ikke nødvendigvis en tvist alene. Det viser eksempelvis ikke altid årsagen til fugt eller tidspunktet for en skjult skade. Kombinér derfor fotos med præcise beskrivelser og skriftlig kommunikation.

Fotografér også målernummer og målerstand for el, vand og varme, hvor du har adgang. Registrér desuden antallet af nøgler, brikker og fjernbetjeninger.

Saml materialet i en mappe med boligens adresse og overtagelsesdato. Gem en sikkerhedskopi, så dokumentationen ikke forsvinder med en ødelagt telefon.

Indflytningsrapporten og de to forskellige frister

Rapporten skal udleveres ved synet

Deltager du i indflytningssynet, skal udlejer udlevere rapporten på synet. Hvis du ikke deltager eller ikke vil kvittere for modtagelsen, skal udlejer sende den senest to uger efter synet.

En kvittering for modtagelse er ikke det samme som en godkendelse af alle vurderinger. Læs dog underskriftsfeltet, så du ved, hvad du skriver under på. Du kan tydeliggøre, at du alene kvitterer for modtagelsen.

Nægter du at underskrive, kan synet stadig gennemføres. Udlejer bør notere dato, tidspunkt og den manglende kvittering. Rapporten kan med fordel sendes samme dag via en gyldig kommunikationskanal.

Din mangelliste følger lejeforholdets begyndelse

Som lejer har du som udgangspunkt 14 dage fra lejeforholdets begyndelse til at meddele udlejer de mangler, du vil gøre gældende. Denne indsigelsesfrist er en anden frist end udlejers frist efter synet.

Flyttebilens ankomstdato starter ikke fristen. Flytter du først møbler ind en uge efter lejestart, er en del af perioden allerede gået.

Fristen omfatter de fejl, du kan opdage med sædvanlig agtpågivenhed. Skjulte mangler kan være undtaget, men meld dem, så snart du opdager dem.

Send en mangelliste, som er let at forstå

Som lejer sender du mangellisten skriftligt med adressen, datoen for lejeforholdets begyndelse og en tydelig beskrivelse af hvert punkt. Angiv også, hvilke forhold du ønsker udbedret.

Brug denne opdeling til at samle oplysningerne:

Det vigtige er sammenhængen mellem sted, fejl og bilag.

Brug den skriftlige kanal, der gælder mellem dig og udlejer. E-mail kan normalt bruges, medmindre digital kommunikation er fravalgt efter reglerne. Gem afsendelsen og vedhæftningerne, og bed om en modtagelsesbekræftelse.

En telefonsamtale kan hjælpe med en hurtig løsning, men den bør følges op skriftligt. Du behøver ikke udlejers underskrift for at sende din mangelliste.

Hvis synet mangler, eller I er uenige

Når udlejer har pligt til indflytningssyn, kan manglende syn eller manglende rettidig udlevering af rapporten koste retten til almindelig istandsættelse ved fraflytning. Krav på grund af skader, som du er ansvarlig for, kan dog stadig bestå.

Det betyder ikke, at alle krav automatisk forsvinder. Ubetalt husleje og andre selvstændige krav bliver ikke slettet, fordi indflytningsrapporten mangler.

Udlejer skal kunne dokumentere, at de obligatoriske procedurer er fulgt. Gem derfor selv indkaldelse, rapport, mails og oplysninger om, hvornår du modtog materialet.

Mangler rapporten, så efterspørg den skriftligt, og send samtidig din egen mangelliste inden fristen. En senere rapport fjerner ikke automatisk følgerne af en allerede overskredet frist.

Tvister om mangler ved lejeforholdets begyndelse kan indbringes for huslejenævnet. Nævnet kan tage stilling til uenigheden om boligens stand og eventuel udbedring. Udlejers vurdering i rapporten er dermed ikke nødvendigvis afgørende.

Spørgsmål om depositum og fraflytning

Hvor meget må udlejer kræve ved indflytning?

Depositum må højst udgøre tre måneders husleje. Udlejer kan derudover kræve op til tre måneders forudbetalt leje. Betaling for den første lejeperiode kan komme oveni.

Depositum er sikkerhed for dine forpligtelser, mens forudbetalt leje normalt bruges i den sidste del af lejeperioden. Indflytningsrapporten dokumenterer udgangspunktet for et eventuelt senere istandsættelseskrav. Et stort depositum giver ikke i sig selv udlejer ret til at beholde pengene.

Hvordan hjælper dokumentationen ved fraflytning?

Gem indflytningsmaterialet gennem hele lejeperioden. Når boligen er tømt, kan du sammenholde den oprindelige stand med nye fotografier.

For udlejere med pligt til fraflytningssyn gælder som udgangspunkt mindst en uges skriftligt varsel. Synet skal holdes senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med fraflytningen, ofte ved nøgleafleveringen.

Fraflytningsrapporten skal udarbejdes i forbindelse med synet og udleveres dér, hvis du deltager. Ved fravær eller manglende kvittering skal den sendes senest to uger efter synet. Det er derfor upræcist at regne alle frister alene fra nøgleafleveringen.

Giv dokumentationen plads før indbæringen

Et grundigt indflytningssyn giver et tydeligt udgangspunkt for både lejeperioden og flyttedagen. Den tomme bolig er lettest at gennemgå, før skabe og sofaer dækker overfladerne.

Prioritér fotografier, præcise beskrivelser og rettidig afsendelse af mangellisten. Så har du et samlet grundlag, hvis der senere opstår spørgsmål om boligens stand eller skader under flytningen.